Обзор практики по спорам из договоров аренды за июнь-июль 2024 года

Кооператив заключил с собственниками земельных участков договоры аренды, где было предусмотрено условие о том, что Кооператив имеет преимущественное право покупки земельного участка. Собственники продали земельные участки третьему лицу без учета этого права. Кооператив обратился в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав, что правило о преимущественном праве покупки имущества, находящегося в долевой собственности, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, не применимо к договорам купли-продажи земельных участков, а условия договора аренды правового значения для третьих лиц не имеют.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился и указал, что условие о преимущественном праве покупки закону не противоречит, не допускает разных вариантов толкования и никем не оспорены, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

ВС РФ установил существенное нарушение норм права и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в связи со следующим.

Ст. 250 ГК РФ предусматривает способ защиты права преимущественной покупки в случае перехода доли в праве собственности. Земельные участки не находились в долевой собственности. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являясь специальным законом, не содержит аналогичных правил. В связи с этим ст. 250 ГК РФ к данным правоотношениям не применяется.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения указывает, что преимущественным правом покупки земельного участка обладает субъект РФ или муниципальное образование. Преимущественное право арендатора на покупку арендуемого земельного участка не предусмотрено.

Действующее законодательство также не содержит правовых норм, регулирующих преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение и защиту прав арендатора в случае нарушения такого права. Условие договора аренды само по себе не может ограничивать прав собственника земельного участка.

Нарушение условий договора влечет последствия, предусмотренные договором или законом. Какие-либо последствия в договоре стороны не установили, а законом такие последствия не предусмотрены. В связи с этим суды апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворяя иск, допустили существенное нарушение норм права, а дело подлежит новому рассмотрению.

Региональный оператор обратился к Обществу-арендатору помещения с иском о взыскании задолженности за услуги по обращению с ТКО.

Суды нижестоящих инстанций, удовлетворяя исковые требования, пришли к выводу, что факт наличия задолженности подтвержден. Суд кассационной инстанции отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение с учетом следующего.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества [1] установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Следовательно, судам необходимо было исследовать факт заключения Обществом договора с ресурсоснабжающей организацией, поскольку сам по себе факт пользования последним помещением не мог являться основанием для взыскания с последнего платы за услуги по обращению с ТКО.

Между Администрацией и Обществом был заключен договор аренды земельного участка, который был прекращен Администрацией в одностороннем порядке по причине допущенных нарушений в пользовании земельным участком.

Поскольку на земельном участке был расположен нестационарный торговый объект («НТО»), утвержденный Администрацией, Общество обратилось с требованием о предоставлении земельного участка в аренду под НТО без проведения торгов. Получив отказ, Общество обратилось в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций требования Общества удовлетворили, посчитав, что сам по себе факт прекращения договора аренды не исключает право Общества обратиться с заявлением о заключении с ним договора на размещение НТО при наличии его в схеме размещения на территории соответствующего муниципального образования. Вместе с тем суд кассационной инстанции не согласился с таким подходом, указав следующее.

Прежний договор аренды был прекращен по причине допущенных Обществом нарушений в пользовании земельным участком, что исключает право такого арендатора на заключение договора на размещение НТО без проведения аукциона. В этой связи подобные действия Общества могут свидетельствовать о намерении преодолеть неблагоприятные последствия своего неправомерного поведения.

Между Департаментом имущества (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, для эксплуатации движимого торгового павильона.

Департамент указал, что после истечения срока договора ИП продолжила пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, в связи с чем договор аренды земельного участка возобновился на неопределенный срок. Письменным уведомлением Департамент сообщил ИП об отказе от договора и обратился в суд с требованием о возвращении земельного участка во владение Департамента.

ИП обратилась к Департаменту со встречным исковым заявлением в связи с исключением торгового павильона из схемы размещения НТО.

Суды нижестоящих инстанций, удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, ссылались на недопустимость ограничения права арендодателя на отказ от договора, и, как следствие, на допустимость отказа Департамента. Суд кассационной инстанции не согласился с данным выводом на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.36 ЗК РФ основанием для такого размещения НТО на землях или земельных участках, находящихся в публичной собственности, является схема размещения НТО. Суду не представили обоснования исключения торгового павильона ИП из схемы размещения НТО. При этом утверждение схемы размещения НТО, равно как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы.

В связи с тем, что суды проигнорировали заключение договора аренды до утверждения схемы размещения НТО и стремление ИП продлить действие договора, суд кассационной инстанции отправил дело на новое рассмотрение.

Общество обратилось в суд с требованием к Учреждению о взыскании задолженности по арендной плате за период пользования помещением после истечения действия договора аренды.

Суды нижестоящих инстанций удовлетворили исковые требования, ссылаясь на то, что Учреждение не доказало, что прекратило пользование арендованным имуществом, в силу чего договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. С данным решением не согласился суд кассационной инстанции, указав следующее.

Для возобновления договора аренды на неопределенный срок арендодатель должен доказать, что арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а не наоборот. Без установления указанных обстоятельств у судов не имелось законных оснований для взыскания арендной платы.

Поскольку в рассматриваемом деле суды не уделили достаточного внимания переписке сторон в период после окончания срока договора аренды, дело было направлено на новое рассмотрение.

[1] - П. 2 ст. 616 ГК РФ.