Обзор практики по спорам из договоров аренды за август-сентябрь 2024

Стороны заключили договор аренды, согласно которому арендная плата состоит из переменной и постоянной части, которая включает в себя определенную сторонами сумму с учетом НДС.

Арендатор посчитал, что после признания его банкротом обязанность по уплате НДС в составе арендных платежей прекратилась. Арендодатель обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей после введения процедуры конкурсного производства в отношении арендатора.

Суды трех инстанций отказали в иске, посчитав действия ответчика законными, однако с данным выводом не согласился ВС РФ, направивший дело на новое рассмотрение в связи со следующим.

НДС является косвенным налогом, обязанность по уплате которого хоть и вменяется изначальному продавцу товара или услуги, но исходя из деловой практики, перекладывается на потребителей. По общему правилу, НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей. НДС не взимается при реализации товаров (работ, услуг) должником, признанным банкротом. В этом случае отсутствует объект налогообложения.

При этом при расчетах по договору необходимо различать гражданско-правовые и публично-правовые отношения. Уплата цены договора в полном объеме, включая ту ее часть, которую стороны учли, как НДС, является гражданско-правовой обязанностью арендатора перед арендодателем по договору аренды. Публично-правовые отношения по уплате НДС в бюджет складываются между налогоплательщиком и государством, а покупатель товаров (работ, услуг) в данных отношениях не участвует [1].

В силу изложенного сторона, признанная банкротом, не имеет права уменьшать в одностороннем порядке размер арендной платы по договору аренды, если сумма НДС в договоре включена в размер арендной платы.

Физические лица заключили договор аренды транспортного средства с последующим выкупом по истечении срока аренды.

После дорожно-транспортного происшествия транспортное средство было возвращено арендодателю, и договор аренды расторгнут. Арендатор обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, в связи с тем, что арендные платежи были уплачены, а транспортное средство в собственность арендатора не перешло, следовательно, оснований для удержания арендодателем данных денежных средств не имеется.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению. Суды апелляционной и кассационных инстанций с данным решением согласились. ВС не согласился с выводами нижестоящих инстанций в силу следующего.

Статья 624 ГК РФ допускает заключение договора аренды транспортного средства, предусматривающего в том числе переход права собственности на арендованное имущество арендатору по истечении срока аренды.

С учетом изложенного судами неверно дана квалификация сделки, заключенной между сторонами спора, как смешанного договора, содержащего в себе элементы договоров аренды и купли-продажи.

Поскольку в период до расторжения договора аренды осуществлялось возмездное пользование транспортным средством, возврат арендной платы, обоснованный положениями ГК РФ о купле-продаже и о неосновательном обогащении, является незаконным, поскольку имеется договорное основание для уплаты денежных средств в виде договора аренды.

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений с датой передачи имущества в пользование арендатора – 01.04.2023. Вместе с подписанием договора аренды стороны также подписали передаточный акт, после чего арендатор осуществил оплату арендной платы за первый месяц и произвел обеспечительный платеж.

Накануне даты передачи недвижимости арендатор получил уведомление арендодателя об изменении срока передачи помещений на 17.04.2023 в связи с необходимостью проведения срочных работ по ликвидации последствий аварии.

Арендатор не согласился с переносом даты и направил арендодателю претензию с требованием о возврате перечисленных денежных средств и расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанции рассмотрели дело по иску арендатора, а также по встречному иску арендодателя о признании договора незаключенным и возложении обязанности по возврату недвижимости и отказали в удовлетворении обоих требований.

Кассационный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в связи со следующим.

Суд исходил из принципиальной обязанности арендатора передать имущество в согласованную сторонами дату и сослался на руководящие разъяснения ВАС РФ и ВС РФ по данному вопросу [2].

При этом кассационный суд указал на то, что суды необоснованно сослались лишь на передаточный акт, который был подписан вместе с договором аренды, однако не учли имеющиеся в материалах дела доказательства того, что по прошествии 20 дней в отношении спорного объекта недвижимости был подписан передаточный акт между прежним арендатором и арендодателем.

Суд подчеркнул, что охраняемый законом интерес арендатора состоит не просто в обеспечении использования объекта арендных отношений, а в его получении во владение в конкретный момент времени.

Стороны заключили долгосрочный договор аренды помещения для использования под кафе-бар. Арендатор осуществил ремонт помещений за свой счет, в связи с чем стороны договорились о снижении арендной платы.

В дальнейшем помещение было признано самовольной постройкой, о чем арендодатель не предупредил арендатора, в связи с чем последний обратился в суд с иском о взыскании убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды.

Арендодатель указал, что понесенные затраты были компенсированы снижением арендной платы, а относительно части помещений у сторон отсутствуют какие-либо обязательства, так как самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска арендатора поскольку истец не доказал всей совокупности доказательств для привлечения ответчика к ответственности.

Суд кассационной инстанции не согласился с позицией судов нижестоящих инстанция ввиду следующего.

Несмотря на то, что самовольная постройка не может быть объектом арендных отношений, тем не менее суды обязаны проверять основания для ничтожности договора, в том числе проверять все фактические обстоятельства по делу.

В частности, суды должны были установить все фактические обстоятельства возникновения у истца убытков в виде реального ущерба, связанные с невозможностью дальнейшего использования истцом объекта аренды с указанной в договоре целью, в том числе установить какие затраты истца, связанные с ремонтом объекта аренды, являются убытками истца в виде реального ущерба, подлежащего возмещению ответчиком, каков реальный размер таких затрат.

[1] – Определение КС РФ от 14.11.2023 № 3014-О.

[2] – Пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66; Пункт 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утвержденный Президиумом ВС РФ 26.06.2015.